BiHSavjeti

POJAM I PRAVNA PRIRODA PRAVA GRAĐENJA

Melisa Ahmić

PIŠE:  MELISA AHMIĆ, MA  – pravnik u preduzeću “ALMY-GRADNJA” d.o.o. Zenica



                      Siže: Donošenjem Zakona o stvarnim pravima na nivou entiteta izvršena je kodifikacija stvarnog prava, uvedeni su neki novi instituti i uspostavljeno načelo superficies solo cedit. Jedna od značajnijih promjena jeste uvođenje instituta prava građenja, koje u jednu ruku predstavlja izuzetak gore pomenutog načela ili pak odgađa njegova dejstva. Naime, pravo građenja je stvarno pravo, koje se može nasljediti, prodati ili založiti i kao takvo izjednačeno je sa nekretninom. Svome nosiocu omogućava da izgradi zgradu na tuđem zemljištu i da bude njenim vlasnikom. Tek po prestanku prava građenja uspostavlja se načelo superficies solo cedit i vlasnik nekretnine na kojoj je sagrađena zgrada postaje vlasnik zgrade, a dotadašnjem nosiocu prava građenja dužan je platiti naknadu.

                             Ključne riječi: Stvarno pravo, pravo građenja, superficies solo cedit

Prema članu 298. Zakona o stvarnim pravima Federacije Bosne i Hercegovine-ZSPFBIH (“Službene novine FBiH” broj:66/13 i 100/13) pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćuje svoga nositelja da na površini tog zemljišta, ili pak ispod njega, ima vlastitu zgradu, a vlasnik tog zemljišta dužan je to trpiti. Pravo građenja izjednačeno je sa nekretninom, tj. zgrada koja bude izgrađena, ili je već izgrađena na zemljištu opterećenom pravom građenja, pripadnost je tog prava kao da je ono zemljište. Dakle, kada je osnovano pravo građenja postoje dvije samostalne nekretnine i to zemljište kojeg opterećuje pravo građenja i samo pravo građenja tzv. umjetno zemljište sa zgradom.

Pravo građenja ima dvostruku pravnu prirodu, pa kažemo da je ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu i istovremeno samostalna nekretnina u pravnom smislu. Ono se odvaja od ostalih stvarnih prava, te približava pravu vlasništva na nekretnini, što u suštini omogućava podjelu nekretnine. Bez prava građenja, nadograđeni dio bi u skladu sa novom definicijom nekretnine predviđenom članom 6. stav 2. ZSPFBIH bio u vlasništvu vlasnika zemljišta i postojeće zgrade. Nepokretnosti su, dakle, čestice zemljišne površine, zajedno sa svim onim što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje. Ova definicija proističe iz načela superficies solo cedit, odnosno pravnoga jedinstva nekretnine. Samo korištenjem prava građenja možemo odstupiti od navedene definicije, odnosno možemo zaključiti da je pravo građenja izuzetak naleča superficies solo cedit.

OSNIVANJE PRAVA GRAĐENJA

Da bi se osnovalo pravo građenja moraju se kumulativno ispuniti zakonske pretpostavke kao što su:

  1. postojanje pravnog jedinstva zemljišta i postojeće zgrade;
  2. da na odnosnom zemljištu po zakonu može ostati postojeća zgrada ili da se na njemu po zakonu može izgraditi trajna zgrada predviđena aktom o osnivanju prava građenja i
  3. da zemljište može biti predmetom vlasništva.

Pojam i pretpostavka pravnog jedinstva nekretnine

Zakon o nacionalizaciji je jedinstvenu nekretninu tj. zemljište zajedno sa objektom razdvajao na zemljište i objekat koji je sagrađen na zemljištu. Prema navedenom Zakonu ukoliko se na izgrađenom nacionalizovanom građevinskom zemljištu nalazila zgrada koja nije nacionalizovana, vlasnik zgrade imao je besplatno pravo korištenja zemljišta ispod zgrade i oko zgrade koje služi za njenu redovnu upotrebu, sve dok zgrada postoji. Svi propisi doneseni kasnije, a koji su uređivali građevinsko zemljište, zadržali su isti princip nepostojanja pravnog jedinstva zemljišta i zgrade. Iz tih razloga nekretnine su, u smislu člana 2. stav 2. Zakona o zemljišnim knjigama, bile definisane kao zemljišta, zgrade, stanovi i poslovne prostorije kao posebni dijelovi zgrade i drugi građevinski objekti. U pogledu gradskog građevinskog zemljišta, tek 2003. godine u Bosni i Hercegovini donesen je Zakon o građevinskom zemljištu-ZOGZ koji je uspostavio pravno jedinstvo nekretnine, ali tako da zemljište slijedi zgradu, što predstavlja inverziju načela superficies solo cedit. Prema ovom Zakonu vlasnik zgrade ili posebnog dijela zgrade je sticao pravo vlasništva na zemljištu pod zgradom i oko zgrade koje služi njenoj redovnoj upotrebi. Vlasnikom zgrade smatralo se lice čije je pravo vlasništva upisano u zemljišnim knjigama kod nadležnog suda. U slučaju da predmetna zgrada nije bila upisana u zemljišne knjige ili katastar, provodio se postupak njenog upisa kroz uplanjenje objekta, te njenog upisa u zemljišne knjige, a sve u skladu sa Zakonom o premjeru i katastru nekretnine i Zakonom o zemljišnim knjigama. Dakle, iz navedenog jasno je da se pravo vlasništva na zemljištu sticalo po samoj sili zakona. Odnosno, izvršena je pretvorba trajnog prava korištenja građevinskog zemljišta koje se sticalo izgradnjom zgrade na građevinskom zemljištu i trajalo je sve dok je zgrada postojala. Na ovaj način uspostavljeno je pravno jedinstvo zemljišta i zgrade i isto nije bilo moguće razdvojiti na način da jedno lice bude vlasnik zgrade, a drugo zemljišta, ili preciznije, pravo vlasništva se moglo prenositi samo zajedno sa zgradom.

Prema novoj definiciji sastavni dijelovi nekretnine su zgrade, druge građevine i naprave na površini ili ispod površine zemljišta čija je namjena da tamo trajno ostanu. Sastavni dio nekretnine je i sve ostalo što je u nju ugrađeno bilo neposredno u zemljište ili u zgrade koje su sastavni dio zemljišta, odnosno u druge građevine i naprave koje su sastavni dio nekretnine pod uslovom da nisu pravno odvojene od nje pravom građenja ili koncesijom ili koje se s njom na neki drugi način spojene. Navedeno se, naravno, odnosi i na nadograđeni dio postojeće zgrade ili građevine što zahtijeva posebnu analizu propisa koji se odnose na sticanje vlasništva na dograđenom dijelu i suvlasništva na zemljištu.

Pravna pretpostavka pravnog jedinstva zemljišta i zgrade jeste trajna veza, gdje je akcenat na prilogu trajnost. Nadalje, trajnost zavisi od same namjene objekta. Trajne zgrade su čvrsto povezane sa zemljištem, iako to nije imperativ, posebno u današnje vrijeme kada savremeni način građenja omogućava trajnost i bez posebno čvrste veze objekta i zemljišta. Kažemo da su objekti čvrsto vezani za zemljište kada bi premještanje objekta izazavalo znatne promjene ili oštećenja. Stoga zaključimo da se čvrsta veza uzima kao oboriva zakonska pretpostavka o postojanju trajne zgrade ili drugog objekta, a da je trajna veza zapravo konstitutivnu elemenat pravnog jedinstva zemljišta i zgrade.

Zemljište kao predmet vlasništva

Već smo naveli da je pretpostavka za osnivanje prava građenja postojanje zemljišta na kome se osniva navedeno pravo uz uslov da je zemljište vlastito ili u tuđem vlasništvu.  Navedena konstatacija odstupa od romanske tradicije prava na tuđim stvarima tzv. iura in re aliena. Ne postoji pravna smetnja da vlasnik zemljišta isto optereti pravom građenja. To omogućava maksimalno iskorištavanje prednosti ovog prava, a koje se prije svega ogledaju kroz ekonomske aspekte, odnosno mogućnost otuđenja i opterećenja ovog prava.

Na općem dobru ne može se osnovati pravo vlasništva niti bilo koje drugo stvarno pravo, ali se može imati pravo vlasništva na zgradi ili drugoj građevini na općem dobru, ako je od njega odvojena na osnovu koncesije. Pravo građenja se međutim može osnovati samo na zemljištu

koje je u nečijem vlasništvu, i za razliku od koncesije ovo pravo nemoguće osnovati na zemljištu koje nije nečije vlasništvo. Prema navedenom, pravo građenja ne može biti zasnovano na opštem dobru u smislu člana 7. stav 1. ZSPFBIH, s obzirom da objekat prava vlasništva ne mogu biti oni dijelovi prirode koji po svojim osobinama ne mogu biti u vlasti fizičkog ili pravnog lica pojedinačno, nego su na upotrebi svima pod jednakim uslovima (vazduh, voda u rijekama, izvorima, jezerima i moru).

KARAKTERISTIKE PRAVA GRAĐENJA

U suštini zakonodavac nije propisao krajnji vremenski rok na koji je moguće osnovati pravo građenja, što znači da je isto moguće osnovati i trajno, iako se u praksi to rijetko koristi. Ranije se ovo pravo osnivalo na period od 99 godine. Danas je moguće i na kraći rok osnovati pravo građenja. U Austriji rok na koji se osniva pravo građenja iznosi 10-99 godina. Za razliku od njemačkog Zakona o pravu građenja, naš zakonodavac nije izričito propisao mogućnost produženja roka na koji je osnovano pravo građenja, međutim nema smetnje da se taj rok produži, ukoliko se produženje ovog prava učini u istoj formi u kojoj je osnovano, te ako se ugovor zaključi prije isteka roka na koji je osnovano.

Naime, pored mogućeg vremenskog ograničenja, prilikom osnivanja prava građenja, ili prava nadogradnje, ugovorom se treba ugovoriti i visina naknade za korištenje zemljišta. U suštini naknada i jeste glavni povod osnivanja prava građenja, kojeg prije svega odlikuje ta ekonomska funkcija. U našem zakonodavstvu bitan elemenat predstavlja visina rente koja se u pravilu isplaćuje na mjesečnom nivou. S druge strane, u njemačkom zakonodavstvu mjesečna renta nije bitan elemenat akta o osnivanju prava građenja, te se isto može osnovati bez ugovaranja plaćanja rente. S obzirom da se pravo građenja zasniva na duži vremenski period, bilo bi dobro da iznos same rente bude fleksibilan. Iako je zakonodavac propisao obavezu plaćanja mjesečne naknade pa čak i visinu iste, to se može negativno odraziti na korištenje ovog instituta jer je time ograničena dispozicija stranaka.

POSLJEDICE PRESTANKA PRAVA GRAĐENJA

Pravo građenja može prestati:

  1. propašću opterećenog zemljišta,
  2. sporazumom,
  3. ovlaštenikovim odreknućem,
  4. istekom ugovorenog roka i
  5. ispunjenjem ugovorenog raskidnog uvjeta, rasterećenjem i ukidanjem. Za sve vidove prestanka uslov je brisanje u zemljišnim knjigama, čl. 310. ZSPFBIH.

Ako govorimo o mogućnosti prestanka prava nadogradnje, na koji institut se analogno primjenjuju odredbe koje regulišu pravo građenja, onda je situacija nešto komplikovanija. Naravno da je moguće da se u ugovoru kao razlog za prestanak prava nadogradnje ugovori obaveza izgradnje u određenom vremenskom periodu, međutim stjecatelj tog prava u pravilu ima interes da što prije izgradi objekat, tako da je vjerovatnoća da neće ispuniti vremenski rok minimalna. Vremensko ograničenje u smislu trajanja prava na nadograđenom dijelu nije moguće, jer se izgradnjom objekta to pravo silom zakona pretvara u pravo vlasništva.  S druge strane, nosilac prava građenja je obavezan nakon prestanka prava građenja, zgradu predati vlasniku zemljišta i provesti sve potrebne radnje za brisanje prava građenja iz zemljišne knjige. Vlasnik zemljišta nosiocu prava građenja je dužan platiti naknadu za zgradu i to u visini iznosa za koji je njegova nekretnina vrjednija sa zgradom u prometu, nego bez nje. S prestankom prava građenja prestaju tuđa stvarna prava koja su bila upisana na pravu građenja i nadogradnji. To znači da se založno pravo briše, a založni povjerilac ima pravo da se namiri iz pomenute naknade koju od vlasnika nekretnine dobije nosilac prava građenja.



Comment here